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부동산 공부/경매 (현민쌤)

[경매][현민쌤][경매초급반] 법원의 경매 준비과정

앤테바 2020. 8. 6. 08:03

경매절차 세부항목

  1. 경매 신청
  2. 경매개시결정
    • 결정문을 송달(법원이 이해관계인에게 서류를 보내는 것)
    • 등기부에 경매개시결정 등기
    • 집행관에게 현황조사명령 (현황 : 부동산의 상과 점유 현) -> 집행관은 현황조사보고서 작성
      • 집행관은 현황조사 시 N번 방문 가능
      • 집행관은 현장에서 들은 내용(사실)을 그대로 기재
      • 작성된 현황조사보고서는 '누가 점유하는가?"에 포인트를 두고 읽어야 함
    • 감정평가사에게 감정평가명령
      • 최저매각가격 결정 시 감정평가금액 참작 함
    • 배당요구종기
      • 배당요구가 필요한 채권자를 위해서  배당요구종기일까지 배당 신청을 받음
      • 채권자 2부류
        •  당연배당권자
          • 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당해 줌
          • 배당요구가 필요하지 않음
        • 배당요구가 필요한 채권자
          • 배당요구를 하지 않으면 배당하지 않음
    • 채권신고 최고
      • 당연배당권자를 위해서 법원에서 채권 신고하라고 최고장을 보냄
      • 채권신고 최고하는 이유는 잉여, 무잉여 판단하기 위해서
      • 최고?
        • 이행의 청구. 쉽게 "물어보는 것"
    • 매각기일 지정
    • 매각물건명세서 작성
      • 매각되는 물건에 대해서 중용한 사항을 설명

당연배당권자 vs 배당요구가 필요한 채권자

  • 경매개시결정 등기 전에 계약, 인도, 전입 신고한 임차인은 등기를 안 했으므로 당연배당권자가 아니므로 배당요구가 필요한 채권자임
    • 집행관은 현황조사 시 임차인에게 권리신고안내서를 교부함
  • 임차인이 임차권등기를 했을 경우는?
    • 경매개시결정 등기 이전에 했다면 당연배당권자
    • 경매개시결정 등기 이후에 했다면 배당요구 신청을 해야 채권 회수 가능

채권신고 최고하는 이유

매각물건명세서 예시

  • "인수하는 권리, 중요 사항" 부분은 낙찰자가 인수해야 하는 권리기 때문에 특히 주의가 필요함

 

출처

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