[경매][현민쌤][경매초급반] 말소기준등기 및 권리분석 3원칙

말소기준등기와 권리분석 3원칙에 대해서 알아봅니다.

말소기준등기

• 인수와 소멸을 기준 짓는 등기 or 소멸되는 최선순위 권리
• 예시)
  • 통합등기부 
    • 1999년, 소유권이전, 갑
    • 2000년, 전세권, A
    • 2001년, 근저당, B
    • 2002년, 전세권, C
  • 상황
    • B의 채무를 갚지 않음
    • B가 경매 신청
    • 을이 5억에 낙찰
  • 낙찰 후
    • 을이 낙찰 후 소유권을 갖게 되면 무조건 1번 저당권자의 지위로 감
    • 즉, 을은 B의 지위로 가고 그 이전 권리는 인수, 그 이후 권리는 소멸
    • A의 전세권은 인수, C의 전세권 소멸

권리분석의 3원칙

• 물권 vs 채권
  • 물권이 우선
  • 예시)
    • 통합등기부
      • 2000년, 소유자, 갑
      • 2001년, 임차권, 을
      • 2002년, 근저당, 병
    • 상황
      • 근저당 채무를 갚지 못해서 경매 신청 후 정이 낙찰 받음
    • 낙찰 후
      • 근저당(물권)은 임차권(채권)보다 우선하므로 임차인은 쫓겨 남 (주택임대차보호법 적용 전)
      • 임차인은 채권인 임차권을 가지고 있고 계약 당사자 상대방인 갑에게만 권리 관계를 주장할 수 있기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없음
• 소유권 vs 제한물권
  • 제한물권 우선
  • 예시)
    • 통합등기부
      • 2000년, 소유자, 갑
      • 2001년, 전세권, 을
    • 상황
      • 2002년에 갑이 정에게 매매 (소유권 이전)
    • 매매 후
      • 을의 전세권(제한물권, 물권)은 새로운 소유자 정의 소유권보다 우선하기 때문에 정에게 대항할 수 있어서  쫓겨나지 않음
• 제한물권 vs 제한물권
  • 순위에 따라서 우선 함
  • 예시)
    • 통합등기부
      • 2000년, 소유자, 갑
      • 2001년, 근저당, 을
      • 2002년, 근저당, 병
    • 상황
      • 병이 경매신청 후 정이 낙찰
    • 낙찰 후
      • 제한물권과 제한물권은 순위에 따라 우선하므로 을의 채무를 먼저 변제 후, 병의 채무를 변제함

 

 

출처

• 17. 경매할 때 꼭 알아야 할 말소기준등기 | 현민쌤의 부동산 경매 무료 강의    
• 18. 외워두면 좋은 권리분석의 3원칙 | 현민쌤의 부동산 경매 무료 강의