[부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부동산 투자에 사업 접목하기 - #4

Hello 부동산 Bravo 멋진 인생  (김영록 지음)  책의 Chapter 4을 정리한 내용입니다.

 

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2020/05/15 - [부동산 공부] - [부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부동산 투자로 월세와 시세차익 두 마리 토끼 잡기 - #3

핵심 내용

• 임대 수익, 공명 명의, 매매 수익 통장 등으로 분리해서 관리하라
• 세금을 막연히 두려워하지 말고 공부하라 (취득세, 보유세, 양도세)
• 절세 효과가 가장 큰 양도세를 집중 공략하라
• 자신에게 맞게 임대 사업자,  매매 사업자, 법인 사업자를 활용하라

책 내용 정리 (04. 부동산 투자에 사업 접목하기)

04.1. 한 달에 월세 1,000만 원 받는 고시텔 사장이 되다.

• 고시텔은 고시원보다 조금 고급화된 것으로 개인 취사는 불가능하지만 화장실을 독립해서 사용할 수 있는 구조
• 산업단지 안에 있기 때문에 주변의 직장인들의 수요가 탄탄해서 공실을 걱정하지 않았다.
• 가장 가까운 곳의 현장조사와 감정평가서를 꼼꼼하게 읽어서 다른 사람이 놓칠 수 있는 부분들을 기회로 삼았다.
• 고시텔 광고 노하우
  • 홈페이지를 제작해서 온라인 홍보
  • '현수막'을 통한 홍보 효과가 매우 좋았음
  • 문어발 전단지, 홍보 명함, 광고 팸플릿 등
  • 초기에는 사람들에게 널리 알리는 광고가 중요했지만, 시간이 지날수록 운영을 잘하는 것이 최고의 광고라는 결론
• 성공적인 사업 운영은 부동산의 가치를 상승시켜 매우 큰 시세차익까지 얻을 수 있도록 해준다.

04.2. 보유 물건의 수가 늘어날수록 효율적인 관리가 필요하다.

• 수익형 부동산은 매도하기 전까지는 임대 관리, 명의 관리, 시간 관리, 투자금 관리 정도로 나누어 볼 수 있다.
• 임차인은 중요한 고객이다. 고객을 만족하게 하는 것은 사업의 기본이다.
• 계약 진행시 특약으로 애완동물 문제, 월세 입금 지연에 대한 조처 방법, 수리의 책임 여부 등을 꼼꼼하게 기입하는 것이 좋다.
• 임차인 전화번호를 처음 계약하는 날짜와 이름 그리고 주소까지 함께 등록해 놓는다.
• MCI는 소액임차보증금을 제하지 않고 대출해 준다. 본인의 명의로 최대 두 번 가능하다.
• 공동 명의를 통해 양도세를 많이 아낄 수 있다.
• 임대 수익을 관리하는 통장, 공명 명의 예금 통장, 매매 수익을 관리하는 통장으로 관리

04.3. 세금 무서워 말고 공부하면 수익률이 극대화된다.

• 세금에 대해 많이 아는 만큼 두려움은 점점 줄어들고 수익은 증가할 것이다.
• 부동산을 취득하면 가장 먼저 '취득세'를 내야한다.
  • 주택은 1.1~3.5% (주택가격과 사이즈에 따라서 다름)
  • 상가는 4.6%
• 부동산을 보유하는 동안 '재산세(지방세)가 부과된다.
  • 매년 6월 1일 현주 소유하고 있는 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상을 판정해서 부여한다.
  • 일반 상가는 종부세 대상이 아니다.
  • 주택은 2주택 이상 보유자의 임대 소득을 다른 소득에 합산하여 과세한다.
• 부동산 등 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 과세되는 양도세가 있다.
  • 양도세를 어떻게 줄이느냐에 따라 수익에 크게 영향을 미친다.
• 상속세와 증여세
  • 상속세는 배우자가 살아 있는 경우에는 10억 원, 배우자가 상망한 경우에는 5억 원 넘으면 과세
  • 증여세는 배우자에게 6억 원, 미성년 자녀에게 10년 단위로 2천만 원씩, 성년인 자녀에게는 5천만 원을 념겨야 과세
• 1가구 1주택 2년 이상 보유하면 양도세 비과세 혜택이 있다.
• 일시적 1가구 2주택의 경우도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
• 부부 간의 증여를 통해서 공동 명의로 취득해서 매도하면 양도세를 절감할 수 있다.
• 임대, 매매, 법인 사업자를 활용하라
  • 주택 임대 사업자
    • 등록 여부는 주택 소유자의 의사에 달려 있다.
    • 등록하게 되면 세제 혜택을 주는 대신에 4년 동안 임대 주택을 계속 임대하여야 한다.
    • 중합부동산세 제외, 4년 내 매도 힘드록, 임대료를 5%까지밖에 오릴지 못하며, 4대 보험을 추가 부담하고, 종합 소득 과세이기 때문에 다른 소득이 많은 경유에는 세율이 커지는 단점이 있다.
  • 부동산 매매 사업자
    • 등록하지 않더라고 1과세기간(6개월) 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 양도하는 경우, 반복적인 매매를 사업 목적의 매매로 간주하고 매매 사업자로 추정하게 된다.
    • 매매 사업자를 등록하면 1년 이내에 매도하는 경우에도 6%~38%의 일반 과세를 적용받는다.
    • 종합 소득 과세가 되므로 다른 소득이 많다면 불리
  • 법인 사업자
    • 부동산 임대 등으로 인한 소득이 1억이 넘어가면 법인을 통한 절세를 고려해 볼 수 있다.
    • 법인의 경우에는 누진세가 덜 가파르다.
    • 세율은 10%~22% 적용
    • 법인 명의의 통장 자금을 마음대로 유용 불가

참고

상가 수익률 계산기 앱을 통해서 저자의 수익률을 다시 한번 확인하였습니다.

서산 고시텔 사례

자기 자본 1억을 투자해서 년 순수익이 9,170만원 입니다. 시세 10억을 3.6억 경매를 싸게 살 수 있었기 때문에 가능한 투자 사례입니다. 아름다운 수익류의 투자 사례네요.

(책에서 월세 960만 원 이지만 운영비 100만 원을 제외해서 860만 원을 입력 하였습니다.)

서산 오피스텔 투자 사례

 

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Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생