[부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부동산 투자로 월세와 시세차익 두 마리 토끼 잡기 - #3

Hello 부동산 Bravo 멋진 인생  (김영록 지음)  책의 Chapter 3을 정리한 내용입니다.

 

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2020/05/13 - [부동산 공부] - [부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부자가 되기 위해 반드시 갖춰야 할 것들 - #1

2020/05/13 - [부동산 공부] - [부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부동산 투자로 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 월세 시스템 만들기 - #2

 

핵심 내용

• 명도는 협상이다.
• 예금 금리가 낮은 상황에서는 수익형 부동산이 좋다.
• 리모델링인 잘 된 집은 매도차익 및 빠른 거래를 유도한다.
• 반반 법칙, 하나씩 질문 법칙을 협상에 활용하라

책 내용 정리 (03. 부동산 투자로 월세와 시세차익 두 마리 토끼 잡기)

03.1. 잘 받은 상가주택 한 채, 아파트 열 채 안 부럽다.

• '명도'는 건물이나 토지, 선박 등을 점유하고 있는 사람이 모든 권리를 다른 사람에게 넘겨주는 것을 말한다.
• 명도는 일종의 '협상'이다. 점유자에 대한 예의를 갖추되 낙찰자로서의 입장을 분명하고 확고하게 관철해 나가야 한다.
• 대학교 후문 수요 분석 후, 상가 주택을 용도 변경하여 17개의 방을 만들어서 월 900만 원 현금흐름 확보
• 상가 주택의 경우, 상가 면적 < 주택 면적이면 전체를 주택으로 판단해서 양도세가 1가구 1주택 비과세 대상이다.
• 은행 예금금리가 낮은 상황에서는 안정적이면서도 높은 수익률의 현금흐름을 만들어내는 수익형 부동산이 매력적이다.
• 수익형 부동산
  • 주거용
    • 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 다가구, 도시형생활주택 등 주거를 위해 만들어진 공간을 임대하여 수익을 얻는 부동산
    • 소형 물건에 대한 월세 임차 수요가 더 많고 수익률이 높음
    • 투자하기 안전하고 무난하지만 경쟁률이 높음
    • 오피스텔을 제외하고는 취득세가 다른 수익 부동산보다 낮다.
  • 상업/업무용
    • 상가, 업무용 오피스텔, 아파트형 공장, 오피스 빌딩 등
    • 상가는 임대료에 따라서 매매가가 결정된다.
      • 매매가 = 월세 * 12 / 0.06 (연 수익률)
      • 월세 = 매매가 * 0.06 (연수익률) / 12 
    • 상권이 무르익지 않았지만, 어느 정도 시간이 지나면 발전할 가능성이 높은 곳을 투자처로 한다.
  • 숙박용
    • 펜션, 리조트, 여관, 모텔, 호텔 등
    • 임대 수익보다 사업 수익에 가깝다.

03.2. 물건의 가치를 확 끌어올리는 리모델링의 마법

• 다른 사람들은 입찰하려 하지 않는 물건이지만 나만의 기준으로 장점이나 가치를 찾을 수 있는 투자 대상을 선택하자.
• 리모델링이 잘 되어 있는 집 -> 매도 차익 증가, 빠른 거래
• 주거용 물건의 경우에는 주방과 화장실 인터리어에 좀 더 신경을 쓰면 효과가 좋다.

03.3. 성공적인 투자를 위한 협상의 기술

• 협상의 과정을 거쳐 이루어진 매매는 서로에게 만족감을 가져다준다.
• 상대방이 먼저 자신의 생각을 말하도록 질문으로 유도한다. (상대방의 원하는 것 팍악)
• 협상의 법칙
  • 반반의 법칙 -> 협상에서 서로의 의견의 중간지점을 찾는다.
  • 시간의 흐름을 이용해서 하나씩 질문 -> 협상 카드를 절대 한 번에 내놓지 않는다.
• 조급한 마음과 성급한 태도는 협상에서 절대 금물이다.
• 협상과 관련된 내용이나 정보를 상대방보다 더 많은 것을 알고 있으면 협상에서 우위를 점하는 데 도움이 된다.

03.컬럼1. 수익률 계산으로 현명한 투자를 하라

• 투자금 = 보유금액 + (월별 운용가능금액 * 12 / 대출이율)
• 수익률의 함정을 조심하라. (사례. 레버리지를 극대화했지만 순수익은 감소)

참고

상가 수익률 계산기 앱을 통해서 저자의 수익률을 다시 한번 확인하였습니다.

홍성 상가주택 사례

홍성 상가주택 투자 수익률

수익률의 함정

대출 90%의 경우 수익률(대출 적용)은 거의 두 배 가까이 늘어났지만, 실제 순수익(년)은 오히려 감소하였다.

대출 80%	대출 90%

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Hello 부동산 Bravo 멋진 인생

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Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생