[부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부동산 투자로 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 월세 시스템 만들기 - #2

Hello 부동산 Bravo 멋진 인생  (김영록 지음)  책의 Chapter 2을 정리한 내용입니다.

 

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2020/05/13 - [부동산 공부] - [부동산스터디] Hello 부동산 Bravo 멋진 인생, 부자가 되기 위해 반드시 갖춰야 할 것들 - #1

핵심 내용

• 레버리지를 이용한 소액 투자로 매월 현금흐름 확보
• 부동산은 입지가 가장 중요
• 경매는 정년이 없는 즐기면서 평생할 수 있는 투자 방법
• 물건에 대해서 온라인 임장으로 최대한 정보 파악 후 현장 임장 (8:2 비율)

책 내용 정리 (02. 부동산 투자로 월급처럼 꼬박꼬박 들어오는 월세 시스템 만들기)

02.1. 첫 낙찰! 월세 수익의 희망을 보다

• 경매 투자의 기본은 물건에 대한 기본 정보를 철저히 조사, 현장 조사이다.
• 현장 조사는 공고문에 게시되어 있는 서류상의 내용이 실제 상황과 일치하는지 확인하거나, 게시되어 있지만 놓쳐서는 안 될 중요한 사실들을 인지해야 하기 때문이다.
• 소액투자로도 얼마든지 월세 수익을 얻을 수 있다.
• 저자는 투자금이 많지 않아서 어떻게 하면 좋은 물건을 싸게 사서 월세 수익을 만들 수 있을 것인가에 초점을 맞추었다
• 물건 검색의 기본 요령
  • 유료 경매 정보 사이트 활용
  • 물건 검색 처음 시작할 때 전국이 아닌 관심 있는 지역을 선택해서 집중
  • 투자금에 맞는 범위 내에서 물건을 검색
  • 상업용 부동산이나 토지보다 더 안전하다고 판단한 주거용 부동산 위주로 
  • 관심물건 등록 후 상세히 조사
  • 물건 검색을 꾸준히, 부지런히!!!
• 잘못된 공고문을 찾아 투자하는 역발상 투자 (실전팁)
  • 공부상의 표기화 현황이 다르면 사람들은 어려울 것으로 생각하고 접근하지 않는 경우가 많다.
  • 건축물대장을 살펴보는 잠깐의 수고로 다른 사람들과 경쟁을 피하고 수익의 가능성을 높일 수 있다.
    • -> 현재 경매에서 위와 같은 물건을 발견해서 입찰 예정 (입찰기일 : 2020.05.20)

02.2. 190만 원 투자로 한 달에 25만 원 월세 만들기

• 싸게 사서 높은 월세를 받는다 (여러 개가 된다면 훌륭한 현금흐름 확보)
• 광주 오피스텔 투자 사례
  • 실투자금 190만 원, 월 현금흐름 25만 원
• 입지는 부동산의 종류와 관계없이 가장 중요한 투자의 기준 중 하나이다.
• 주거용 부동산의 입지 선정 기준
  • 교통의 편리성  (마을버스 10분 내 지하철역, 버스승강장이 도보 5분 거리 내)
  • 좋은 교육 환경
  • 생활의 편리성 (집 주변 대형마트, 병원 등의 편의시설)
  • 환경의 쾌적성 (공원이나 산책로, 주변에 혐오시설이 있으면 No)
• 아래 질문에 모두 Yes이면 경매 전업 투자 가능
  • 지금까지 직장에서 최선을 다해왔는가?
  • 월급을 대체할 만한 안정적인 현금흐름이 있는가?
• 매월 안정적인 현금흐름은 현재 직장 생활에 활력이 된다.

02.3. 3000만 원 투자로 일 년에 2000만 원 월세 만들기

• 경매는 정년이 없고 평생 즐기면서 투자하고 그 투자에 대한 결과물을 누릴 수 있는 최고의 일이다.
• 신탁 공매를 통해서 창원 오피스텔 4채 구입. 한 채당 월 현금흐름 41만원 확보
• 수익형 부동산 투자 원칙
  • 무조건 시세보다 싸게 사야 한다.
  • 월세가 대출 이자보다 최소 두 배 이상 많아야 한다.
  • 최대한 적은 투자금으로 많은 물건을 보유해야 한다.
  • 실수요자의 입장에서 보았을 때, 편의시설과 교통 등의 입지 요건이 좋아야 한다.
• 신탁공매
  • 채무자와 은행 사이에서 신탁 회사가 채무자의 부동산을 위탁해서 관리하게 되는데, 채무자가 이자를 갚지 않으면 신탁 회사는 부동산을 신탁 공매로 처분한다.
  • 신탁 공매는 말소기준권리가 일반 매매와 비슷하기 때문에 모든 권리를 낙찰자가 인수한다.
  • 신탁 공매에서는 권리 분석에 필요한 서류 중 하나로 '신탁원부'라는 것을 추가로 살펴보아야 한다.
  • 유찰되면 당일에 10%~50%까지 가격이 낮아지는 경우도 있다.
  • 낙찰을 받으면 매각허가결정을 대신하여 계약서를 쓰고, 그 이후 30~60일 정도의 기간 내에 잔금 납부를 한다.

02.컬럼1. 효율적인 경매 투자를 위한 임장 노하우

• 온라인 임장과 실제 현장에서의 임장 비율을 8:2
• 인터넷으로 정보를 최대한 파악한 후에 현자에서는 파악한 정보들을 다시 확인하고 그 이외의 변수들을 조사
• 경매정보지 공고문의 현황조사서, 매각물건명세서, 등기부등본을, 건축물대장, 감정평가서로 기본 정보 분석
• 입지 조건 확인. 교통의 편리성, 학군, 혐오시설, 로드뷰
• 시세파악. 국토교통부 실거래가 공개시스템(전월세 가격), KB시세, 네이버/다음 부동산, 직방, 피터팬의 좋은 방 구하기, 지방 소도시는 교차로나 벼룩시장
• 현장조사. 전입세대열람 내역 확인 (필수), 물건의 상태, 관리사무소 방문해서 체납관리비 확인, 최종적으로 공인중개소 방문

02.컬럼2. 부자가 되기 위한 단계별 부동산 투자법

• 수익형 부동산 -> 매월 월세라는 현금흐름
• 시세차익형 부동산 -> 싸게 사세 매도
• 사업으로의 확장 -> 부동산 투자와 사업을 점복해 새로운 수익을 창출

참고

상가 수익률 계산기 앱을 통해서 저자의 수익률을 다시 한번 확인하였습니다.

광주 오피스텔 투자 사례

광주 오피스텔 - 실 투자금 190 만원, 월 현금흐름 25만원

창원 오피스텔 투자 사례

창원 오피스텔 - 실 투자금 737 만원, 월 현금흐름 41만원

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Hello 부동산 Bravo 멋진 인생

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Hello 부동산 Bravo! 멋진 인생