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[경매][경매대마왕] 법정지상권 성립요건과 수익내는 방법

앤테바 2020. 7. 23. 12:17

법정지상권을 이렇게 명쾌하고 쉽게 설명하는 분이 또 있을까요?

경매대마왕님의 법정지상권에 대한 설명과 이를 활용한 투자 방법에 대한 내용이 정말 좋습니다.

법정지상권이란?

  • 법으로 정한 땅 위에 있는 것에 대한 권리
  • 한 사람의 토지와 그 위의 건물이 어떤 사정으로 각각 그 임자가 달라졌을 경우에 법률이 그 건물 임자에게 인정하는 지상권 by 네이버국어사전

법정지상권 성립에 따른 효력

  • 법정지상권이 성립하면, 토지주가 건물을 철거할 수 없음
    • 건물주 입장에서 좋음
  • 법정지상권이 성립하지 않으면, 토지주가 건물을 철거할 수 있음
    • 토지주 입장에서 좋음
    • 경매하는 사람은 법정지상권이 성립하지 않는 물건이 좋음 (싸게 토지를 낙찰 후 건물 철거 후 건물을 신축하거나 제 가격에 토지를 팔 수 있음)

법정지상권 성립요건

  • 1) 땅의 주인과 건물의 주인이 같았었다면 법정지상권 성립, AND
    • 일반적으로 땅 주인이 건물을 짓는 경우가 많으므로 위의 요건은 대부분 성립
  • 2-1) 토지에 건물을 지은 후 토지에만 근저당 설정 후, 토지만 경매로 나오면 법정지상권 성립함
    • 건물이 있는 상태에서 토지에만 은행이 돈을 빌려준다는 것은(근저당 설정) 이미 은행이 이름 감안하고 빌려준 것이기 때문에 법정지상권이 성립
  • 2-2) 토지에 근저당을 설정 후 건물을 지은 경우, 토지만 경매로 나오면 법정지상권 성립하지 않음
    • 토지에 근저당 설정 시 건물이 없었기에 이를 감안하고 돈을 빌려준 것이기 때문에 법정지상권이 성립하지 않음

법정지상권 성립요건 상세 및 예시

  • 토지
    • 토지 대장을 통해서 토지 근저당 유무와 날짜를 쉽게 확인 가능
  • 건물
    • 건축물대장이 있는 경우,
      • 건축물대장과 토지 근저당 날짜를 비교해서 성립요건을 확인
    • 건축물대장이 없는 경우,
      • 건물은 허가 -> 착공 -> 준공 순서
      • 준공이 되어야 건축물 대장 나오고 등기가 나옴
      • 미등기가 준공이 안 된 건물은 건물이 아닌가??? => 객관적을 봤을 때 건물이 있느냐를 보는 거임
      • 결국, 건축물 대장이 없다면 언제 건물이 있었느냐의 시점과 토지 근저당 날짜를 비교해서 성립요건을 확인해야 함
  • 사례 예시
    • 토지 근저당 2018.01.01, 착공 2018.02.01 이면 건물이 없을 경우가 높으므로 법정지상권 성립하지 않을 확률이 굉장히 높음
    • 착공 2018.02.01, 토지 근저당 2018.10.01 이면 건물이 있을 가능성이 굉장히 높으므로 법정지상권 성립 확률이 굉장히 높음
    • 착공 2018.01.01, 토지 근저당 2018.02.01 이면??? 한 달 만에 건물이 올라갔을까? 애매함
      • 토지 근저당권 설정 시 감정평가를 하게 되는데, 감정평가서의 가장 마지막의 현장 사진에 건물이 없고 맨땅이라면 돈을 빌려줄 당시 건물이 없다는 얘기임
  • 투자자 관점에서 법정지상권 성립 유무를 판별하기 쉽다면 낙찰가는 조금 더 올라가고, 어렵다면 (건축물대장이 없는 CASE) 낙찰가가 내려가고 더 큰 수익을 낼 수 있음

법정지상권 성립 시 수익 내는 방법

  • 1) 건물주에게 토지를 제 가격에 판매하거나,
  • 2) 건물주에게 지료 소송, 철거 소송, 퇴거 진행 후 경매를 진행해서 무한 유찰되면 직접 낙찰 (경매 과정 중 건물주와 협상하여 매각도 가능)
    • 경매가 진행되면 경매 정보지에 건물만 매각 표시됨
    • 건물 철거 및 토지인도에 대한 가처분 등기 (후순위여도 말소 안됨)
    • 확정 판결 신고 (경매 주의사항에 철거 확정 판결됨 나옴) 

법정지상권 물건 분석 방법

  • 1) 토지 현재 가치
  • 2) 토지 미래 가치
  • 3) 건물의 가치
  • 4) 1~3번의 가치가 좋아야 법정지상권 유무를 확인

법정지상권의 성립 유무는 중요한 것이 아니다.

먼저 토지의 현재/미래 가치와 건물의 가치를 먼저 판단하고, 투자 가치가 있다면 법정지상권이 성립하든 성립하지 않든 수익을 낼 수 있다.

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출처 :

제목 링크
[부동산경매강의] 법정지상권 1부 - 성립요건과 분석방법 https://www.youtube.com/watch?v=n0sl_K7lPwM
[부동산경매강의] 법정지상권 2부 - 가치창출! 법정지상권으로 큰돈벌자! https://www.youtube.com/watch?v=0jUVbmNQ9hk
[부동산경매강의] 법정지상권 3부 결론. 정답과 주의사항 https://www.youtube.com/watch?v=2i3noxjdlyk

 

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